【コラム】フラット35 金利上昇リスク ― 二極化時代に「安心を買う」選択肢
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- 2 日前
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フラット35 金利上昇リスクを背景に住宅ローンは二極化。収入に余裕があれば、将来の安心を買う固定金利は合理的な選択となります。
フラット35 金利上昇リスクと変動型の一強時代
住宅ローン市場ではここ数年、フラット35 金利上昇リスクを前に「変動型一強」と言われる状況が続いてきました。国土交通省の調査によれば、2023年度の新規貸出額に占める変動型の割合は 約84％、一方でフラット35などの全期間固定は 約4〜5％ にとどまります。背景には、民間銀行が提供する変動金利型が 0.3〜0.5％前後 と歴史的に低い水準に抑えられていたことがあります。その結果、フラット35の金利（1.8〜2.0％台）との差が広がり、利用者が減少してきました。
収入に余裕があれば「安心を買う」フラット35という戦略
しかし2024年以降、日銀の金融政策転換により「マイナス金利解除」が進み、長期金利が上昇基調にあります。この状況では、フラット35 金利上昇リスクを無視できません。
たとえば：
借入3,500万円・35年返済で、金利が0.5％上昇した場合 → 総返済額は約340万円増加。
1％上昇すれば → 700万円以上の追加負担になるケースもあります。
こうした変動金利のリスクを考慮すると、「余裕があるなら固定で安心を買う」という戦略が合理的になります。月々の返済が多少多くても、将来の急激な負担増を避けられるメリットは計り知れません。
長寿命住宅とフラット35の相性
近年の住宅は、耐震・断熱・耐久性の進化により「50年〜100年住める家」が当たり前になりつつあります。その一方で、ローン返済が「変動金利で不安定」では資産形成と生活設計が噛み合いません。
フラット35 金利上昇リスクを遮断することで、
将来の教育費や老後資金との両立がしやすい
長期的に住宅を資産として維持しやすい
家族のライフプランに合わせた安定設計が可能
という点で、フラット35は「長寿命住宅時代の金融商品」として再評価されつつあります。
政策的支援と利用者層の変化
さらに注目すべきは、政府や住宅金融支援機構による優遇策です。
子育てプラス：子育て世帯向けに金利引下げ
省エネ基準適合住宅の金利優遇：高性能住宅でのフラット利用促進
これにより「住宅性能 × 金利固定」を両立させたい層にとって、フラット35はより魅力的な選択肢となっています。特に年収に余裕がある世帯、または将来設計を重視する層にとっては「安心を買う固定ローン」として合理性が増しています。
二極化する住宅ローン選択 ― 今後の展望
住宅ローンは今後、以下のように二極化していくと考えられます。
返済額を抑えたい多数派：変動金利型を選び、短期的な低負担を優先
安心を買う少数派：フラット35で将来の金利上昇リスクを遮断
特に収入に余裕のある層にとっては、フラット35は「金利保険」のような位置づけになります。二極化が進む時代だからこそ、「自分の家計にとって何が最優先か」を明確にし、固定と変動のどちらを選ぶかを判断することが重要です。
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